Obtenir un crédit immobilier aux meilleures conditions peut représenter un véritable parcours du combattant, en particulier pour une famille qui aurait déjà souscrit plusieurs emprunts. Dans ce cas, le regroupement de crédits peut s’avérer une opération financière intéressante.
Les experts de Devissima vous présentent les conditions d’octroi d’un prêt immobilier, vous donnent quelques conseils pour les remplir et vous expliquent comment et pourquoi un rachat de crédits peut vous aider à obtenir le prêt souhaité.
Quelles sont les conditions d’octroi d’un prêt immobilier ?
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci a l’obligation légale de vérifier certaines informations avant de l’accorder.
D’une part, il s’agit de s’assurer que l’emprunteur ne se retrouve pas en difficulté, voire en situation de surendettement. D’autre part, l’établissement prêteur doit évaluer le risque que représente pour lui ce crédit et y appliquer des conditions en conséquence.
Le taux d’endettement et la durée
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), une structure dépendant du ministère de l’Economie et la Banque de France, impose aux banques une série de mesures destinées à limiter les risques de surendettement des ménages français.
Parmi celles-ci la plus emblématique est sans aucun doute le taux d’endettement de l’emprunteur plafonné à 33 % (voire 35 % pour les plus hauts revenus), crédit immobilier et assurances inclus.
Une limite de la durée du crédit immobilier a également été fixée à 25 ans (27 ans pour le neuf).
Dans tous les cas, la marge de manœuvre accordée aux banques et permettant le dépassement du taux d’endettement de 33 % ou de la durée des 25 ans est limitée aux primo-accédants (les emprunteurs qui souscrivent leur premier prêt immobilier pour acheter leur résidence principale).
Un apport suffisant
Une autre condition généralement posée par les banques est celle d’un apport, mais elle n’est pas strictement excluante contrairement aux deux précédentes.
Cet apport doit représenter a minima 10 % du montant du projet d’acquisition afin de couvrir les frais (notaire, dossier, courtage éventuel).
Pourquoi ?
Sans cet apport, la banque vous prête plus que la valeur du bien que vous souhaitez acquérir (110 %). Le risque est donc important pour l’organisme financier qui ne peut s’assurer de récupérer la somme prêtée en cas de défaillance de l’emprunteur et ce même si le bien est vendu (ou saisi dans le cadre d’une hypothèque).
Des comptes bancaires bien tenus
Dans le cadre de l’étude de solvabilité de l’emprunteur (obligation légale) et de l’évaluation du risque, l’établissement prêteur examinera vos relevés de comptes des trois mois précédant votre demande.
Il est donc essentiel que vous présentiez des comptes bancaires bien tenus, sans dépenses non-essentielles excessives, voire inconsidérées, ni retraits massifs en liquide.
La banque va ainsi évaluer votre capacité à vous acquitter de vos charges fixes (loyer, factures d’énergie, mensualités de crédits…) en temps et en heure, votre capacité à épargner, ainsi que vos habitudes (surtout dans le cadre de l’assurance emprunteur).
Petite astuce, évitez donc de solliciter un crédit immobilier juste après vos vacances qui sont généralement consacrées à des dépenses plaisir et parfois à des activités plus risquées (ski, sports nautiques…).
Une situation professionnelle stable avec des revenus fixes
Un crédit immobilier représente un engagement sur le long terme. Pour cette raison, il est essentiel de présenter des revenus stables et pérennes.
Bien entendu, l’idéal reste un CDI ou un contrat équivalent dans la Fonction Publique, mais des revenus non-salariés peuvent être pris en compte si ceux-ci sont stables (profession libérale ou entreprise rentable depuis plusieurs années).
Aujourd’hui, de plus en plus de primo-accédants n’ont pas encore de CDI en poche lorsqu’ils sollicitent un crédit immobilier. Les banques ont également dû s’adapter à cette réalité de la société. Ainsi, si vous pouvez montrer votre capacité à enchaîner les CDD dans un secteur porteur, plusieurs CDD successifs peuvent être valorisés comme un CDI.
Votre situation personnelle
Votre âge et le nombre d’enfants à charge auront également impact sur le prêt que vous souhaitez demander.
L’âge limite en effet la durée de l’emprunt et les enfants induisent des charges qui seront prises en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt.
Pourquoi un rachat de crédits peut vous aider à obtenir un crédit immobilier ?
En quoi consiste un rachat de crédits ?
Le regroupement de crédits aussi appelé rachat de crédits consiste en un prêt unique venant remplacer vos différentes créances (crédits à la consommation, prêt immobilier antérieur, certaines dettes…).
En modulant la durée de remboursement du prêt de substitution, qui peut être plus élevée que celle d’un emprunt classique, vous pouvez baisser votre nouvelle mensualité unique jusqu’à -60 %*.
En quoi le regroupement de crédits est-il une solution intéressante pour vous aider à financer un crédit immobilier ?
En baissant significativement vos mensualités de crédits, il vous est possible de diminuer votre taux d’endettement, afin par exemple
- de repasser sous la barre des 33 %, avant de solliciter un prêt immobilier,
- de retrouver une reste à vivre plus confortable si votre situation professionnelle ou personnelle a changé après avoir souscrit ce crédit immobilier (baisse de revenus, naissance d’un enfant…).
En outre dans le cadre d’un rachat de crédits, il vous est possible de demander une trésorerie complémentaire. Cette somme est alors directement intégrée au prêt de substitution et son remboursement directement inclus dans la nouvelle mensualité unique.
Cette trésorerie complémentaire peut également vous servir d’apport pour votre demande de crédit immobilier ou financer des travaux, ou encore l’aménagement de votre nouveau bien.
Pour obtenir un crédit immobilier ou un regroupement de crédits aux meilleures conditions, il est aujourd’hui indispensable de mettre les organismes prêteurs en concurrence.
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