Lorsque l'on contracte un prêt immobilier, dans une large majorité des cas, le taux est fixe, en particulier en ce qui concerne les emprunts souscrits ces dernières années. En revanche, le marché lui évolue sans cesse. Actuellement, les taux pratiqués par les banques ont tendance à stagner, alors qu’ils étaient à la baisse depuis plusieurs années.
Par conséquent, les crédits immobiliers signés voici 3 ou 4 ans ont un taux d'intérêt supérieur à ceux du marché actuel. C'est la raison pour laquelle tant de consommateurs rachètent ou renégocient leurs emprunts.
Quelles est la différence entre le rachat et la renégociation d'un crédit immobilier ?
Les intervenants
Une renégociation se fait avec la banque qui a accordé le prêt. Cela revient à négocier avec son conseiller bancaire la diminution du taux d’intérêt initial. Le rachat du crédit immobilier, quant à lui, consiste à contacter une banque concurrente, afin qu'elle rachète le crédit – c'est à dire qu'elle le rembourse intégralement à la place du client et mette ensuite en place un échéancier de remboursement mensuel.
Le principe
Le principe de la renégociation est simple. En diminuant le taux d'intérêt, on fait mécaniquement baisser le montant des échéances. Pour ce qui est du rachat, en rachetant le capital restant dû et en lui appliquant le taux du moment, on part sur un nouveau crédit immobilier. On peut donc choisir la durée de remboursement.
Le coût de l'opération
Ces deux solutions entraîneront la souscription d'une assurance emprunteur et celle d'une garantie. La première permet à l’emprunteur d'être indemnisé en cas de perte de salaire due à une incapacité ou une invalidité. Elle remboursera le capital restant dû en cas de décès ou de grave invalidité de l'emprunteur. La seconde sert à pallier les carences du clients en cas de cessation de remboursement des échéances.
La renégociation entraînera des frais de dossier qui varient selon les banques.
En revanche, le rachat s’avère plus coûteux. Il faut en effet supporter les frais (IRA ou PRA, indemnités ou pénalités de rachat anticipé), si elle sont mentionnées dans le contrat, ce qui est presque toujours le cas. Leur montant correspond soit à 3% du capital restant à payer, soit au total des intérêts des six prochains mois – la solution la moins coûteuse sera retenue. Des frais de dossier pourront également se greffer à l’opération.
Les limites de ces solutions
La renégociation ne permettra pas de diminuer de façon notable le taux d'intérêt. En effet, à l'époque où le contrat a été signé, la banque a elle même emprunté pour pouvoir accorder des prêts immobiliers, et il faut savoir qu'un établissement financier n'a pas le droit de vendre à perte. Elle sera donc limitée à ce plancher, si bien que le conseiller, même avec la meilleure volonté du monde ne pourra pas baisser jusqu'à arriver au taux du marché actuel.
Dans le cadre du rachat, le banquier concurrent n'a pas ce type de contrainte. Il se contente d'appliquer un taux correspondant à ceux actuellement pratiqués. Bien évidemment, il sera possible de négocier le taux avec son nouveau conseiller surtout si le client accepte d'ouvrir son compte courant et/ou des comptes rémunérés (livret A etc..) dans son établissement.
Alors, rachat ou renégociation de crédit immobilier ?
A la lecture des explications fournies ci-dessus, le rachat du crédit immobilier peut sembler a priori moins fructueux puisqu'il supporte plus de frais. Toutefois, rien n'est moins sûr. En effet, la renégociation portera sur des dixièmes de point, ou au mieux sur un point de taux, alors qu'il n'est pas rare qu'un rachat permette de bénéficier d'une diminution de plusieurs points. Cette différence permet au rachat d'absorber le coût des IRA et d'être tout de même compétitif.
Concrètement
La bonne marche à suivre est selon nous de jouer sur les deux tableaux en sollicitant à la fois votre propre banque et plusieurs autres établissements. Il ne vous restera ensuite qu'à choisir la meilleure offre. Et ce, même s'il est quasi certain qu'une des banques concurrentes sera choisie. Cela permet également de ne pas totalement rompre la relation de confiance avec votre conseiller bancaire en le prenant au dépourvu. Si vous avez au préalable demandé une renégociation, il ne sera pas étonné par la suite de voir une demande de rachat d'une autre banque arriver sur son bureau.
Quand le rachat du prêt immobilier devient un regroupement de crédits
Enfin, un rachat de prêt immobilier permet si on le désire d’inclure des crédits à la consommation, voire d’autres prêts immobiliers ou des dettes personnelles et familiales. On parle dans ce cas de « regroupement de crédits ». Cette opération permet d'assainir les finances du ménage. En regroupant tous ses crédits en un seul prêt de substitution avec un seul taux et une mensualité unique, il est possible de diminuer le montant de cette mensualité* afin de faire baisser son taux d’endettement et retrouver un reste à vivre plus important. Dans le cadre de ce nouveau crédit, il sera également possible de demander une trésorerie complémentaire qui fera partie intégrante du regroupement / rachat de crédits.
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