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Rachat de crédits incluant un prêt immobilier : comment comparer les offres ?

29/01/2019

Le rachat de crédits incluant un prêt immobilier est une opération courante qui permet de regrouper plusieurs emprunts. L’avantage de ce type d’opération est que le ménage va pouvoir souscrire à un seul crédit, ce qui lui permet de mieux gérer ses finances personnelles. De plus, il pourra adapter les conditions de celui-ci à sa situation, c’est-à-dire une mensualité aménagée selon ses revenus et une durée de remboursement qui correspond à ses capacités.  Pour trouver la meilleure offre de rachat de crédits, l’emprunteur va pouvoir se tourner vers les nombreux outils de comparaison en ligne. Gratuits et sans engagement, ceux-ci sont d’excellents indicateurs permettant en quelques instants de se faire une idée de la future mensualité et des possibilités qui s’offrent à la demande. Encore faut-il bien savoir les utiliser et surtout veiller à certains points très importants.

Les outils de comparaison

Depuis le 1er octobre 2016, les offres de crédits émises par les simulateurs en ligne doivent obligatoirement afficher le TAEG, et non plus le TEG comme auparavant. Juste pour rappel, le TEG indique le taux nominal (taux d’intérêt) du crédit, tandis que le TAEG est l’indicateur de la totalité des frais de celui-ci, à savoir, le taux d’intérêt mais également les frais d’assurance, de dossier et de garantie. L’objectif de ce changement mis en place par une directive européenne, permet à l’emprunteur de comparer plusieurs formules bien plus facilement, qu’il s’agisse des prêts hypothécaires à taux fixe, tout comme des crédits à taux variables.

Cela signifie que lorsque l’emprunteur a deux offres de rachats de crédits sous les yeux, il ne devra pas forcément se concentrer sur le taux d’intérêt, même s’il est l’élément de comparaison sur lequel tout le monde a tendance à s’attarder. En effet, le coût total du crédit étant indiqué dans le TAEG, c’est vers lui que toute l’attention doit être focalisée pour choisir la meilleure offre. D’autre part, le contexte actuel du crédit sur le marché immobilier présentant des taux particulièrement bas, est passé au second rang de la comparaison. La première place revient en fait à l’assurance emprunteur, qui peut dans certains cas représenter une part très importante (jusqu’ à 30%) du coût total du crédit. Et c’est justement elle qui fera la différence dans les propositions reçues. Selon que l’assurance emprunteur soit souscrite à titre personnel dans une banque ou plutôt par un contrat de groupe, son montant peut varier du simple au double selon le profil de l’emprunteur.

D’autres éléments sont à prendre en compte lors de la comparaison des offres, il s’agit par exemple de pouvoir reporter le paiement des mensualités (cela est particulièrement pratique en cas d’accident de la vie ou de coup dur) voire de les moduler pour un autre montant à un moment donné. La fiche d’information standardisée remise à l’emprunteur en même temps que l’offre, est un bon moyen pour avoir une vue d’ensemble de tous les différents éléments du crédit qu’on lui propose. Grâce au TAEG  l’emprunteur peut plus facilement faire la différence et surtout comparer les conditions de l’offre en faisant varier la durée et le capital emprunté.

Les différents frais à prendre en compte

Lorsque le rachat de crédits comprend un crédit immobilier, il faut veiller à tous les frais que cette transaction peut engendrer.  Ceux-ci varient en fonction du montant total à racheter et de la nature de la transaction. Certains de ces frais sont directement inclus dans le financement car ils sont obligatoires. En revanche d’autres sont facultatifs, mais quoiqu’il en soit, il faudra tous les inclure dans l’évaluation de l’opération.

Outre le taux d’intérêt qui est la part de rémunération de la banque ou de l’établissement de crédit qui accorde l’emprunt, les frais suivants sont à prévoir :

  • Les indemnités de remboursement anticipé
  • Les frais de dossier
  • Les frais de garantie
  • L’assurance emprunteur
  • Les commissions du courtier, si l’emprunteur y fait appel, appelées aussi frais de courtage

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont de manière générale prévues dans tout contrat de prêt. L’organisme qui rachète les crédits en cours devra, au moment de les solder, devoir payer ces frais. Ils sont plafonnés à 3% du capital restant dû, et à 6 mois d’intérêt sur le capital restant dû au taux moyen du crédit lorsqu’il s’agit d’un rachat de crédit immobilier. Lorsque le regroupement de prêts comprend une majorité de crédits à la consommation plus un crédit immobilier, les règles sont différentes. Aucune IRA ne peut être réclamée pour un crédit souscrit avant le 1er mai 2011, ni pour un crédit renouvelable. Sinon, pour plus de 10.000 euros remboursés par anticipation sur une période de 12 mois glissants, les IRA seront de 1% du capital remboursé pour une période de plus de 12 mois de remboursement restante et 0,5% pour moins de 12 mois.

Les frais de dossier par exemple, qui sont demandés par les banques ne sont souvent pas inclus dans le financement, ils doivent être payées comptant et représentent quelques centaines d’euros (variant entre 1 et 7% du montant racheté). Ils peuvent être négociés selon le cas et la qualité du dossier, voire supprimés si l’emprunteur accepte par exemple de domicilier ses revenus dans la banque. Lorsqu’un dossier de rachat est refusé, aucun frais ne peut être réclamé par l’organisme en charge.

Faire appel à un courtier en rachat de crédit, intermédiaire bancaire qui sera en charge de toute la partie administrative du dossier mais aussi de la négociation des conditions du crédit a un coût. Celui-ci se présente sous forme de commission en pourcentage (entre 1% et 5%) du montant du nouveau prêt. Dans certains cas le courtier est rémunéré uniquement par l’établissement financier qui gère le rachat de crédits.

Les frais de garantie peuvent correspondre à des frais de mise en place d’une hypothèque sur le bien immobilier, ou à des frais de caution. Ils se présentent sous la forme de frais de notaire et peuvent être intégrés dans le montant total emprunté. Les frais d’hypothèque sont de l’ordre de 2% du montant du prêt en moyenne, auxquels il faut ajouter les frais de publicité foncière (à hauteur de 0,715%). Les frais de caution sont nuls lorsqu’il s’agit d’une tierce personne et coûtent 2 à 3% de la somme empruntée en cas de recours à un organisme de cautionnement.

Une démarche qui mérite réflexion

S’aventurer dans une opération de rachat de crédits incluant un prêt immobilier n’est donc pas à prendre à la légère. L’intérêt de ce type de transaction bancaire est avant tout de regrouper toutes les mensualités en une seule et de pouvoir en diminuer le montant pour retrouver un confort financier. Dans la mesure du possible, l’objectif est de faire baisser le coût total du crédit, c’est pourquoi la comparaison de tous les paramètres et de tous les frais est si importante.

De nombreux organismes spécialisés et banques proposent des offres de regroupement de prêts et pour faire le bon choix, il faut être attentif à certains critères. S’adresser à un établissement mandaté, c’est-à-dire intermédiaire en opérations de banque est une garantie pour l’emprunteur. Il faut ensuite vérifier si l’opération est rentable en comparant tous les coûts, tant ceux du remboursement des capitaux restants que du coût total du rachat.