D’après le Tableau de l’économie française (édition 2020) de l’INSEE, au 1er janvier 2019, 58 % des ménages métropolitains étaient propriétaires de leur résidence principale, dont un tiers sont des propriétaires accédants (qui ont donc encore un prêt à rembourser). Si ces chiffres n’avaient cessé de croître des années 80 à 2010, ils sont globalement stables depuis plusieurs années. Il semble donc qu’en métropole une majorité de ménages français préfère être propriétaire plutôt que locataire. Quelles sont leurs motivations ? Au bout de combien d’années l’investissement est-il rentabilisé ? Comment pouvez-vous devenir propriétaire à votre tour ?
Quelles sont les motivations pour devenir propriétaire ?
Les deux motivations principales qui conditionnent un choix comme l’autre sont les raisons d’ordre économique et la liberté.
Le motif économique
Pour la location.
Tout d’abord, tout le monde n’a pas le budget nécessaire pour devenir propriétaire, même s’il existe de nombreuses solutions pour faciliter l’accès à la propriété, comme les crédits et certaines aides (Action logement, Prêts à taux zéro, fonds d’aide et associations des organisations centrales de la Fonction Publique…).
Outre l’investissement initial, les frais pour un propriétaire accédant sont nombreux. Il faudra donc ajouter au capital emprunté, les intérêts de cet emprunt, les frais de notaire, les éventuelles charges de copropriété, la taxe foncière, et tous les travaux d’aménagement, d’amélioration ou d’entretien que vous serez amené à réaliser dans votre domicile. Il faut être prêt à se lancer, pouvoir se le permettre et, surtout, en avoir l’envie.
Aussi étonnant que cela puisse sembler à certains, ce n’est pas nécessairement rationnellement et économiquement toujours le bon choix. Cela dépendra de la ville où vous souhaitez vous installer et du temps que vous pensez rester dans ce logement sans déménager. En effet, le prix des loyers augmente au niveau national, mais plus raisonnablement que le prix de la pierre, a fortiori dans certaines grandes villes comme Lyon ou Paris.
Enfin, de nombreuses personnes préfèrent rester locataires pour continuer à épargner le temps d’avoir réuni la somme nécessaire pour un apport personnel, aujourd’hui systématiquement demandé pour un emprunt immobilier.
Pour l’achat immobilier.
Très rationnellement, l’achat immobilier constitue un investissement. Lorsque vous êtes locataire, la somme dépensée dans le loyer l’est à fonds perdus. Lorsque vous êtes propriétaire, pour une somme équivalente, vous investissez dans un bien qui vous appartient et que vous pourrez léguer à vos (futurs) héritiers.
Cet investissement peut également être opéré dans un but locatif. Si, par exemple, vous vous portez acquéreur d’un immeuble constitué de plusieurs appartements. Votre emprunt sera financé par les rentrées issues de la location de ces logements. Vous pourrez ainsi investir soit en étant vous-même propriétaire ou locataire de votre résidence principale.
En fonction de la ville dans laquelle vous achetez votre bien immobilier, l’investissement peut être rapidement rentabilisé, si les prix de la pierre n’y sont pas prohibitifs et que vous avez pu négocier un bon taux d’intérêts. Pour ce faire, l’idéal sera de passer par un courtier qui vous accompagnera dans la constitution de votre dossier et négociera pour vous auprès des banques.
Le choix de la liberté.
Étonnement l’argument « liberté » est soutenu par les partisans de la location comme ceux de l’achat, mais leurs motivations sont différentes.
Pour la location. L’argument de la liberté conservée consiste dans l’idée qu’il est bien plus facile de déménager lorsqu’on est locataire que lorsqu’on est propriétaire. Il est un fait que si vos projets de vie ne sont pas encore bien fixés ou que votre travail vous amène à régulièrement changer de ville (quand ce n’est pas de pays), la location est une option bien plus rassurante et pratique. Le deuxième motif souvent mis en avant tient à l’engagement que représente un crédit immobilier. En cas de problème ou de diminution de vos revenus, il sera plus aisé de déménager dans un appartement avec un loyer plus faible que de faire racheter votre crédit pour obtenir un taux plus bas et ainsi diminuer les frais.
Pour l’achat. Dans ce cas-ci l’idée de liberté tient davantage dans la possibilité de s’approprier véritablement l’espace. Si vous souhaitez abattre une cloison et installer une source d’énergie plus verte comme des panneaux photovoltaïques ou une pompe à chaleur, mieux vaut être propriétaire de votre logement.
Les autres motivations conditionnant un achat immobilier
Toutefois, dans le cas de l’achat immobilier, d’autres motivations peuvent entrer en jeu. Si celles-ci semblent moins « rationnelles », elles n’en sont pas moins importantes pour la cause. Après tout la location ou l’achat, c’est avant tout une histoire de choix de vie. C’est très personnel.
Personnel oui… mais… une des raisons souvent évoquées pour un premier achat immobilier est en fait la pression sociale. Se retrouver à un repas de famille et entendre toute la soirée « Félicitations pour ton CDI, alors, quand vas-tu enfin acheter ? », « tu jettes ton argent par les fenêtres alors que tu pourrais l’investir pour ton avenir ! », « maintenant que vous avez un enfant, vous n’allez plus bouger… Pourquoi vous n’achetez pas ? ». Si c’est ici la motivation économique qui est mise en avant par votre interlocuteur, c’est bien la pression sociale qui vous fera éventuellement changer d’avis. En effet, l’immobilier est perçu comme une valeur sûre et surtout une preuve de réussite sociale : vous avez réussi à convaincre une banque de vous prêter l’argent nécessaire, c’est que vous gagnez bien votre vie.
Enfin, les émotions sont aussi souvent de grands moteurs pour vous pousser à l’achat, quel qu’il soit. Ce n’est pas différent pour un achat immobilier. Vous voyez cette jolie maison, ni trop grande, ni trop petite, dont vous jalousez l’agencement, l’esthétique, et qui respire le bien-être ? Et bien, elle est aujourd’hui en vente à un prix accessible au budget de votre ménage. Alors pourquoi ne pas faire une proposition d’achat ? Pourquoi ne pas passer le pas pour votre coup de cœur ?
Les motivations d’un achat ou d’une location peuvent donc être pragmatiques, mais aussi émotionnelles. Dans un cas comme dans l’autre, il s’agira de prendre du recul pour tout mettre dans la balance. Acheter ou louer, c’est avant tout un choix de vie. Cela dépend des priorités, mais aussi surtout des possibilités de chacun.
Quand l’achat d’un bien immobilier devient-il plus rentable que la location ?
L’étude annuelle « acheter ou louer » réalisée par Meilleurtaux.com a montré que, en moyenne au niveau national, l’achat devenait plus rentable au bout de 3 ans et 5 mois.
Pour réaliser cette étude, ils ont pris en compte pour une surface de 70 m² dans les 36 plus grandes villes de France,
- pour l’achat : le prix au m², le taux d’intérêt de l’emprunt et la taxe foncière.
- pour la location : le montant des loyers et le rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.
Une augmentation a clairement été observée entre l’étude de 2019 qui montrait une rentabilité moyenne en 2 ans, alors que 2020 monte à 3 ans et 5 mois. Sont ici mis en cause la légère hausse des taux et surtout l’augmentation drastique du prix de la pierre dans 5 villes principalement. Ainsi, si on enlève Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne Bilancourt et Bordeaux, la moyenne redescend à 1 an et 9 mois, soit un chiffre similaire à 2019.
En effet, pour rentabiliser un achat à Lyon par exemple, si cela prenait 7 ans et 6 mois en 2019, en 2020, cela prendrait 18 ans ! Alors qu’à Caen, Clermont Ferrand, Metz et Nîmes, cela ne prendra qu’1 an et 1 mois, soit moins qu’en 2019.
Comment financer un achat immobilier ?
Parmi les solutions de crédits existantes, on pourra citer, bien évidemment, le crédit immobilier classique amortissable. Toutefois si votre capacité d’emprunt est limitée par des crédits à la consommation ou un autre prêt immobilier, il existe une solution qui permet de réduire votre taux d’endettement pour rendre un nouvel emprunt immobilier possible : le rachat de crédits.
On ne parle pas ici de renégociation d’un prêt, mais d’un regroupement de crédits. Si vous avez déjà plusieurs prêts en cours, un regroupement de crédits peut vous permettre de faire baisser votre taux d’endettement largement sous la barre des 33 %. En rassemblant toutes vos créances en un seul prêt de substitution et en modulant la durée, vous pouvez diminuer jusqu’à -60 % vos mensualités*. Vous retrouvez ainsi un reste à vivre et une capacité d’emprunt suffisants pour devenir enfin propriétaire, quelle que soit votre motivation.
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