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L'investissement locatif : comment ça marche ?

01/12/2021

Que vous avez pour but l’indépendance financière, vous assurer un complément de retraite, améliorer votre train de vie avec un revenu supplémentaire ou encore transmettre à terme un patrimoine à vos héritiers, vous pensez à investir dans l’immobilier.

L’investissement immobilier locatif est facilité par une trésorerie suffisante qui vous permettra d’acheter le bien sans avoir à souscrire d’emprunt. Toutefois, ce n’est pas une condition sine qua non. Il est en effet tout à fait possible d’investir dans l’immobilier et ainsi s’assurer un complément de revenus en ayant recours au crédit.

 

Devissima, comparateur de crédits, vous présente donc ici les bases à connaître pour un investissement immobilier locatif couronné de succès.

 

 

Fixer les objectifs et le budget de l’investissement locatif

 

La première chose à faire pour que votre investissement locatif s’avère intéressant consiste à vous fixer à la fois un objectif et un budget bien définis.

 

Pourquoi définir un objectif et un budget précis ?

 

La fiscalité, les règlementations, les prêts possibles et leurs durées de remboursement, ainsi que le rendement potentiel, ne seront pas les mêmes que vous choisissiez :

  • d’acquérir des garages et emplacements de parking,

  • un bien immobilier neuf ou ancien,

  • avec ou sans rénovation nécessaire,

  • à louer en tant que logement meublé ou non,

  • pour faire de la location longue durée ou ponctuelle (type Airbnb),

  • ou encore de l’immobilier professionnel,

  • voire de prendre des parts de SCPI.

Dans cet article nous considérons le cas prépondérant, à savoir l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location de longue durée au moyen d’un crédit.

 

Si vous devez recourir à un financement extérieur pour ce projet, il est essentiel de préparer en amont un dossier complet. Cette démarche qui peut sembler bien scolaire s’avère un véritable atout face à un établissement prêteur.

 

Ce dossier pourra non seulement contenir les documents de bases qui vous seront demandés :

  • justificatifs d’identité et de domicile,
  • justificatifs de revenus (fiches de paie, contrat…),
  • relevés de compte des 3 derniers mois,
  • justificatifs des crédits précédemment souscrits et toujours en cours de remboursement.

 

Vous y présenterez également votre projet :

  • le bien (ou a minima le type de bien pour une première simulation),
  • sa localisation (et tous les avantages qu’elle présente pour vos locataires et vous-même),
  • les travaux que vous pourriez être amené à y faire,
  • les loyers potentiels (d’après une petite étude de marché),
  • le budget que vous vous êtes fixé,
  • le type de crédit que vous souhaitez souscrire en fonction notamment de vos revenus,
  • l’apport, ainsi que toute garantie dont vous disposez pour ce crédit.

 

Pensez également à bien calculer la rentabilité de l’investissement pour que cet achat soit considéré comme tel. Ainsi, si vous souscrivez un crédit, il est important que les loyers dépassent vos mensualités de crédit. Sans cela vous pouvez qualifier votre démarche de placement de votre épargne dans l’immobilier (avec une éventuelle perspective de plus-value à la revente), mais pas d’investissement.

 

Notre conseil. Avant de vous lancer dans ce projet et de prendre contact avec des établissements prêteurs, prenez le temps d’assainir vos finances. En effet, la bonne tenue de vos comptes sera étudiée et aura un impact sur l’octroi du crédit, ainsi que sur ses caractéristiques (comme le taux qui vous sera proposé).

 

Pourquoi et comment définir un budget pour son investissement immobilier ?

La raison semble évidente, mais il est toujours opportun de le rappeler : vous devrez choisir le bien en fonction de votre budget. En effet, l’inverse ne sera pas possible.

 

Soit, vous disposez d’une épargne et vous choisissez d’acquérir le bien comptant, ou d’utiliser cette épargne en complément d’un crédit (apport).

Soit, vous devez ou choisissez de recourir à un crédit (consommation ou immobilier en fonction de la somme), avec ou sans apport.

 

Connaître sa capacité d’emprunt pour établir le budget

 

Si vous choisissez de souscrire un crédit immobilier, il vous faudra connaître votre capacité d’emprunt. Cette capacité d’emprunt se calcule sur base de votre capacité de remboursement que vous multipliez par le nombre de mensualités de crédit que vous êtes en mesure de rembourser.

Ainsi, si vous n’avez aucun crédit, votre capacité de remboursement correspond à 30 % de vos revenus. Par exemple, sur un salaire mensuel net de 2000 €, celle-ci correspond à 600 €. Dès lors si vous faites un emprunt sur 15 ans (180 mensualités), vous pouvez emprunter (a priori) 108 000 €.

 

Bon à savoir. On gardera à l’esprit que l’exemple présenté ci-dessus n’est destiné qu’à faciliter la compréhension de la démarche. En outre, la limite est ici fixée à 30 % et non 33 % (ou 35 %), car ce tout premier calcul ne tient pas compte des caractéristiques du crédit ni des frais attenants à l’opération (taux d’intérêts, frais de notaire, de dossier, de garantie, de courtage, assurance emprunteur…).

 

Vous n’avez ici qu’une idée du budget maximum que vous allez pouvoir consacrer à votre projet.

Il est donc essentiel à partir d’ici de procéder à des simulations de prêts en ligne ou de recourir aux services d’un courtier, voire de comparer vous-même les offres de différents organismes de prêt, afin d’établir plus précisément les limites financières de votre projet.

 

Prise en compte des loyers net de charges par les banques

 

Parmi vos revenus disponibles à prendre en compte pour le calcul de votre capacité d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif, l’organisme de financement pourra également prendre en compte 70 % des loyers net de charges.

Cela vous permet d’emprunter sans dépasser le plafond maximum fixé par le HCSF (33 % à 35 % de taux d’endettement).

Toutefois, le loyer que vous présenterez à l’organisme susceptible de financer votre crédit devra tenir compte des réalités du marché. Pour vous faire une idée, vous pouvez assez facilement regarder les loyers fixés pour des biens comparables à celui que vous voudriez acquérir dans le quartier que vous avez choisi. Si votre projet n’est pas encore aussi précis, vous pouvez également vous reporter aux chiffres de l’observatoire des loyers du marché locatifs privé, pour l’ancien.

N’oubliez pas que votre interlocuteur a une certaine connaissance du marché immobilier. Il ne serait pas de bon ton d’essayer de gonfler le loyer potentiel, au risque de perdre la confiance du prêteur.

En revanche, si vous comptez investir dans un bien neuf pour bénéficier des remises des avantages de la loi Pinel, pensez également à prendre en compte les plafonds des loyers fixés dans le cadre de celle-ci.

 

Les différents types de financements possibles

L’emprunt pour investissement locatif a ceci de particulier qu’il est régulièrement souscrit alors que le taux d’endettement de l’emprunteur n’est déjà plus égal à zéro.

Concrètement, dans une majorité de cas, l’emprunteur est déjà propriétaire ou locataire de sa résidence principale, pour laquelle il débourse une somme destinée au loyer ou au remboursement d’un premier crédit immobilier.

Avant de considérer les différents types de financements possibles, prenez le temps de calculer votre taux d’endettement qui pourrait conditionner ceux-ci.

 

Calculer son taux d’endettement pour un investissement locatif

 

Montant de vos mensualités actuelles + (montant des futures mensualités – revenus locatifs nets)

/ vos revenus fixes et pérennes

 

Le crédit immobilier

Si le taux d’endettement que vous obtenez est inférieur à 33 % (voire 35 % pour les revenus les plus élevés), vous pouvez prétendre à un (nouveau) crédit immobilier.

Celui-ci aura une durée de remboursement limitée à 25 ans (voire 27 ans si vous investissez dans du neuf).

Pour que votre opération soit la plus rentable possible sur l’ensemble du processus, pensez à négocier le taux d’intérêt, mais également les indemnités de remboursement anticipé et les frais.

Comparez également l’assurance emprunteur proposée par la banque (assurance groupe) à celle d’assureurs indépendants. La délégation d’assurance a en effet été rendue possible par la Loi Lagarde et permet dans certains cas d’économiser jusqu’à plusieurs milliers d’euros sur un crédit.

 

Le regroupement de crédits

Si vous avez plus de deux crédits en cours de remboursement, il est très probable que votre taux d’endettement ne vous permette pas de souscrire un crédit immobilier supplémentaire.

Le regroupement de crédits est alors une solution qui peut s’avérer utile et intéressante pour un investissement locatif.

En rassemblant vos différents crédits en un seul prêt de substitution, vous allez pouvoir étendre la durée de remboursement afin de baisser au maximum la nouvelle mensualité unique et, avec celle-ci, votre taux d’endettement.

Cette opération bancaire demande d’être bien étudiée afin que l’investissement locatif soit vraiment rentable. Pour cela, il est essentiel d’être conseillé et accompagné par des professionnels du rachat de crédits.

En faisant, votre simulation de regroupement de crédits sur notre comparateur, vous entrez en contact avec les leaders du marché et pourrez ainsi bénéficier de leur expertise.

La simulation en ligne est gratuite et sans engagement.