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Crédit immobilier : jusqu'à quel âge peut-on emprunter ?

29/08/2018

Aujourd’hui être senior ne signifie plus ne pas pouvoir emprunter. Bien au contraire, les banques et les établissements de crédit proposent désormais de nombreuses offres adaptées aux seniors.  Ils se sont en effet basés sur l’allongement de la durée de vie et le vieillissement de la population européenne (85,4 ans pour les femmes et 79,5 ans pour les hommes selon une enquête de l'Institut national des études démographiques), et certains acceptent même les remboursements après quatre-vingt ans. C’est la raison pour laquelle les statistiques annoncent que de nos jours un emprunteur sur dix est un senior.

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Emprunter après 50 ans

Emprunter après 50 ans

Lorsqu’il s’agit de contracter un crédit immobilier, la question de l’âge est fréquente. D’un point de vue juridique, il n’existe aucune limite d’âge pour emprunter puisqu’il suffit d’être majeur. Selon le profil et l’âge de l’emprunteur certaines difficultés peuvent parfois se poser car être un quadragénaire toujours en activité ou un emprunteur déjà à la retraite change la donne.  Le départ à la retraite entraîne une baisse de revenus, ce qui signifie pour les banques que le risque de ne pouvoir rembourser l’emprunt jusqu’à son terme est plus important. Le critère des revenus est un élément essentiel dans le dossier de demande de prêt immobilier. Ils définissent la capacité de remboursement de l’emprunteur. Lorsque ceux-ci sont plus faibles, le montant maximal de la mensualité le sera également.

 A partir de l’âge de 50 ans il sera plus difficile d’obtenir un prêt de longue durée (25, 30 ou 35 ans) car l’âge de la retraite approche. Les organismes financiers préfèrent prêter à des jeunes salariés qui ont des revenus moyens mais qui peuvent augmenter dans le futur, qu’à des retraités aux revenus fixes mais plus faibles. Cependant il est tout à fait possible aujourd’hui d’emprunter à tout âge, que ce soit à 50 ans, mais aussi à 60 ou à 70, avec un crédit identique à celui d’un emprunteur plus jeune. La différence ne va pas résider dans le taux d’intérêt de l’emprunt qui pourra être similaire à un crédit immobilier classique, mais dans le coût de l’assurance emprunteur.

En résumé il est permis de dire qu’emprunter jusqu’à 65 ans ne pose pas de difficulté particulière. De plus, la majorité des banques et établissements financiers proposent des assurances groupe qui auront été négociées au préalable avec un organisme spécialisé. Ces assurances ont l’avantage d’être plus abordables, avec des coûts variant entre 0,20 et 0,45% de la somme empruntée. Elles sont accessibles pour tous les profils d’emprunteur puisque le calcul des primes ne change pas, il s’agit d’une mutualisation du risque.

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Emprunter après 65 ans

Emprunter après 65 ans

Après 65 ans il peut être plus difficile d’obtenir un prêt immobilier, les banques estimant que les antécédents médicaux et les risques de contracter une maladie sont plus élevés. Rembourser le crédit jusqu’à son terme est donc moins évident, c’est pourquoi le financement pour l’achat d’un bien immobilier se fera dans des conditions plus strictes. La deuxième spécificité du crédit immobilier senior, est que plus l’âge de l’emprunteur est avancé, plus le coût de l’emprunt sera important.

Jusqu’à 65 ans l’âge ne pose pas d’obstacle à la souscription d’un crédit immobilier. Les banques vont cependant porter une attention particulière à la solvabilité de l’emprunteur. A partir de 75, 80 ans, le prêt immobilier sera plus difficile, mais des contrats spécifiques existent, qui sont cependant bien plus couteux.

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L’assurance du crédit immobilier

L'assurance du crédit immobilier

La plupart des banques et établissements financiers proposant des crédits immobiliers destinés aux seniors ont des offres d’assurance prêt immobilier spécifiques à ce type d’emprunteur. Comme elle est obligatoire, l’emprunteur n’a alors d’autre choix que d’y souscrire. Mais il a la possibilité de se tourner vers une délégation d’assurance pour souscrire à un contrat crédit immobilier individuel ou groupe. La garantie décès-invalidité est la partie la plus onéreuse du contrat. Elle représente un coût élevé qui va avoir une répercussion importante sur le coût du crédit immobilier.

La loi Lagarde permet aux emprunteurs de se tourner vers d’autres compagnies d’assurance que la banque auprès de laquelle le prêt immobilier est souscrit. Il s’agira alors de faire jouer la concurrence pour obtenir un tarif plus attractif. Dans certains cas un contrat individuel  peut être plus avantageux que l’assurance groupe proposée par l’établissement financier prêteur. Elle peut comporter une offre moins chère et plus adaptée aux besoins de l’emprunteur, avec des conditions et garanties identiques, si ce n’est meilleures.

Les compagnies d’assurance peuvent également proposer des contrats spécifiques. Il s’agit de contrats à la carte avec deux étapes de remboursement. Des mensualités relativement élevées pendant la période d’activité de l’emprunteur et qui baissent de 30 à 90% selon les contrats, dès le départ en retraite. La date de changement de palier de remboursement peut être changée en cours de vie du crédit, puisque la date de départ en retraite n’est pas toujours connue à la souscription du crédit.

Certains contrats séniors peuvent couvrir les emprunteurs jusqu’à l’âge de 90 ans. Les emprunteurs déjà à la retraite ne sont évidemment pas concernés par l’assurance perte d’emploi parfois comprise dans les contrats d’assurance emprunteur.

Les tarifs de l’assurance décès-invalidité varient en fonction de critères d’âge mais aussi de conditions de vie. Pour un emprunteur non fumeur de plus de 60 ans, la moyenne est de 1% du capital emprunté. Celle-ci passe à 1,3% voire 1,5% si l’emprunteur est fumeur. Lorsque le TAEG, qui comprend le taux du crédit et de l’assurance, dépasse le taux d’usure, cela rend l’emprunt impossible.

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Les solutions pour faire baisser le coût de l’assurance

Les solutions pour faire baisser le coût de l’assurance

Pour faciliter l’obtention d’un crédit immobilier une fois passé un certain âge, l’emprunteur a la possibilité de faire jouer la convention AERAS. Celle-ci permet de s’assurer et d’emprunter avec un risque aggravé de santé. Elle est appliquée automatiquement par les banques et les assureurs proposant des assurances emprunteur et qui ont signé la convention. Le prêt immobilier est accordé à des conditions spécifiques pour les personnes âgées ou ayant eu un problème de santé grave.

Une autre solution lorsque le coût de l’assurance est trop élevé ? Demander à une tierce personne physique, qui peut être un parent proche ou un ami, de se porter caution. Le bien immobilier peut aussi faire l’objet d’une hypothèque, ce qui signifie que c’est la banque ou l’établissement prêteur qui deviendra le propriétaire en cas de décès. Enfin, il est également possible de nantir l’emprunt sur un portefeuille boursier, une assurance vie ou encore un logement déjà acquis qui sera alors une garantie. Dans ce cas, si l’emprunteur venait à décéder, c’est la banque ou l’organisme prêteur qui sera le bénéficiaire du bien immobilier. C’est une solution risquée pour l’emprunteur car en cas de défaut de remboursement le bien sera donc saisi.

Un contrat individuel (contrat sénior) dans le cadre d’une délégation d’assurance permet de bénéficier d’un tarif plus compétitif. L’emprunteur non fumeur de plus de 60 ans, peut y prétendre à un taux de 0,70% de la somme empruntée, contre 1,1% pour un fumeur de la même catégorie d’âge.

Apporter un apport personnel lors de la demande de crédit immobilier senior est toujours un atout considérable qui peut porter ses fruits pour convaincre les banques de prêter la somme nécessaire à l’achat immobilier.