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Crédit immobilier : emprunter après 65 ans

23/02/2022

Les raisons d’acquérir un bien immobilier après la retraite sont nombreuses. Certains ont besoin d’un logement mieux adapté, avec moins de chambres, moins d’escaliers, en ville pour se passer de la voiture, dans une région au climat plus clément, quand d’autres souhaitent investir dans une résidence secondaire ou un bien à louer pour créer un complément financier.

S’il n’y a pas d’âge limite pour un emprunt, les banques imposent généralement un âge limite pour le remboursement de la totalité de l’emprunt immobilier entre 80 et 85 ans.

Dans ces conditions, obtenir un crédit immobilier après 65 ans peut s’avérer compliqué et, généralement, assez onéreux. Toutefois, avec l’espérance de vie qui augmente, les mentalités évoluent et ce type d’emprunt à cet âge est toujours possible, à condition de mettre toutes les chances de son côté.

 

Devissima est un comparateur de crédits. Nous faisons pour vous le point sur l’emprunt immobilier des seniors.

 

 

Pourquoi est-il difficile d’obtenir un crédit immobilier pour un senior ?

 

Les revenus : l’argument à double tranchant

Le gros avantage d’une personne retraitée par rapport à un emprunteur plus jeune, c’est que ses revenus sont fixes, assurés et pérennes. Après tout, même en CDI, un salarié n’est pas à l’abris d’une restructuration dans son entreprise et, en cas de crise, retrouver un emploi peut être long et complexe.

Paradoxalement, a priori, c’est également le point faible du dossier d’une personne de plus de 65 ans : les revenus sont plafonnés, n’augmenteront plus. En revanche, le coût de la vie va être amené à augmenter, notamment du fait de soins médicaux et paramédicaux. La part de revenus disponibles est donc amenée à réduire avec le temps, ce qui peut poser un problème à terme au niveau du taux d’endettement.

 

L’assurance emprunteur : là où le bât blesse

L’âge a un impact sur le taux de l’assurance emprunteur. En effet, les risques augmentent avec l’âge et avec ces risques augmente le taux de l’assurance.

Or ce taux d’assurance est compris dans la limite fixée par l’Etat. Les banques ne sont en effet pas autorisées à faire crédit au-delà de la limite du taux d’usure, qui est actuellement plutôt basse.

En outre, le coût de l’assurance emprunteur est également compris dans le calcul du taux d’endettement de l’emprunteur qui ne peut pas dépasser 33 %.

 

 

Quel crédit immobilier souscrire après 65 ans ?

 

Le prêt immobilier classique grâce à votre assurance-vie

Pour souscrire un crédit immobilier classique, il vous faut apporter des garanties. Une assurance-vie, si vous en détenez déjà une, peut faire l’objet d’un nantissement total ou partiel en fonction du montant placé.

Concrètement, si le montant est suffisant, la banque s’assure ainsi le remboursement du prêt sur base de cette épargne placée sur l’assurance-vie. Si vous n’avez aucun souci de défaillance, vous conservez à l’issue du contrat les bénéfices de ce placement.

 

Le prêt hypothécaire

On l’a déjà souligné, la garantie hypothécaire est l’une des mieux perçue par les banques, car vue comme la plus sûre. Elle peut donc vous permettre de négocier des conditions de prêt plus intéressantes.

Concrètement, si vous cessez de rembourser le crédit pour une raison non couverte par l’assurance emprunteur, le bien peut être vendu aux enchères par le créancier afin de rembourser le crédit. Il faut donc que celui-ci soit libre d’hypothèque et d’une valeur suffisante.

 

 

Nos conseils pour obtenir un prêt immobilier après 65 ans

L’avantage de la catégorie d’emprunteurs « senior » est que celle-ci est généralement peu, voire pas du tout endettée. Le premier crédit immobilier, s’il y en a eu, est déjà remboursé, et la plupart du temps, les retraités ont derrière eux un certain patrimoine (épargne, assurances vie, immobilier…).

Il va donc s’agir de mettre en valeur les avantages que présente votre dossier : apport, garantie, stabilité des revenus.

Une démarche efficace est alors de bien préparer son projet et de le présenter à plusieurs organismes de financement et d’assurance afin de comparer leurs offres et de les mettre en concurrence pour négocier les meilleures conditions de prêt.

 

Diminuer le coût du crédit

Pour diminuer le coût du crédit, vous allez pouvoir jouer sur deux aspects principaux :

  • la somme à emprunter,
  • le TAEG.

 

Si vous disposez d’une épargne projet ou de placements, nous vous conseillons de recourir à une partie de ceux-ci (jamais l’entièreté) pour diminuer la somme globale de l’emprunt. Un apport conséquent rassure les banques, car il diminue les risques. 10 % d’apport sont généralement demandés par les banques. Peut-être pourriez-vous même proposer plus.

Par exemple, en cas de difficulté à rembourser le crédit, il vous sera possible de vendre le bien en remboursant ainsi d’un coup l’emprunt tout en récupérant la différence et peut-être même faire une plus-value.

 

Pour baisser le taux annuel effectif global (taux d’intérêt comprenant tous les frais et assurances obligatoires), vous allez pouvoir jouer sur 3 leviers :

  1. diminuer la durée du crédit,
  2. mettre les banques en concurrence pour faire baisser le taux,
  3. diminuer le coût de l’assurance (nous y reviendrons dans le prochain paragraphe).

 

En diminuant la durée de l’emprunt, vous pouvez économiser des sommes importantes sur les intérêts. En outre, le risque étant baissé avec la durée, vous bénéficiez généralement d’un taux plus bas.

Attention toutefois à bien tenir compte de votre capacité réelle de remboursement mensuel pour ne pas vous retrouver en défaut.

 

Pour mettre les banques en concurrence, vous pouvez déjà passer par la simulation de crédit immobilier en ligne. Elle est gratuite et sans engagement. Vous pourrez déjà voir quels sont les conditions de prêt proposées par différents organismes de financements fiables.

Une deuxième option consiste à recourir aux services d’un courtier en crédits immobiliers. Il pourra vous conseiller, vous accompagner dans le processus de demande et négocier pour vous les conditions les plus avantageuses.

 

Pour baisser le taux d’intérêt, vous pouvez également envisager la garantie hypothécaire surtout si vous disposez déjà d’un autre bien immobilier de valeur suffisante. Il s’agit de la garantie réelle la plus concrète pour une banque et donc le meilleur levier pour une négociation.

 

Diminuer le coût de l’assurance emprunteur

Pour votre assurance emprunteur, vous avez deux options :

  • l’assurance groupe,
  • la délégation d’assurance.

 

L’assurance groupe est celle proposée par la banque. La délégation d’assurance quant à elle consiste à confier l’assurance du prêt à un assureur indépendant, à condition que leur offre comprenne les mêmes catégories de base que celle de la banque.

Ici, tout dépend de votre profil d’assuré, tout particulièrement en ce qui concerne l’âge et la santé.

Il est donc toujours conseillé de comparer les offres de plusieurs assureurs (banque et indépendant), afin d’obtenir le meilleur rapport couverture (utile) / coût.

En comparant les offres, vous devrez prêter attention à deux caractéristiques en particulier :

  • l’âge limite de certaines garanties – par exemple la garantie décès peut varier de 70 ans à 85 ans entre les assureurs et la cessation de garanties entre 85 ans et 90 ans.
  • les garanties, traditionnellement présentes dans les contrats d’assurance emprunteur, qui ne sont plus pertinentes pour des seniors – par exemple : l’IPT et l’ITT (incapacité de travail partielle ou totale), ainsi que la garantie perte d’emploi.

 

Au-delà de 65 ans, en tant que « senior », ce sont les garanties décès et invalidité qui présentent le plus de risque de l’assureur. C’est donc ces deux points qui causent l’envol des taux. Il vous faut donc optimiser l’assurance pour éliminer tous les coûts inutiles et négocier les meilleurs tarifs possibles pour ces garanties spécifiques. A nouveau, le recours aux comparateurs et aux courtiers d’assurance peut être un véritable atout.