Envie d’investir pour bâtir sa propre résidence ? Un rêve pour de nombreux français qui n’hésitent pas à contracter un emprunt pour financer la construction de leur maison. Avant de se lancer plusieurs paramètres sont à prendre en compte comme la constitution du dossier, l’apport personnel disponible ou encore le taux d’intérêt. Pour s’assurer de la réussite d’un tel projet et obtenir le prix le plus avantageux, la recherche de la meilleure offre aux meilleures conditions n’est pas à prendre à la légère.
Présenter un dossier béton
Faire construire une maison neuve est un projet d’envergure qui nécessite un financement conséquent. C’est pourquoi, bien souvent les particuliers se tournent vers un crédit immobilier. Pour être assuré de l’accord d’une banque, l’élément principal d’une demande d’emprunt est le dossier. Il s’agit de la pièce maitresse qui permet de rassurer les établissements bancaires. Plusieurs critères clefs seront pris en compte :
- les revenus du foyer : un emprunteur en CDI aura bien sûr plus de chances d’obtenir un prêt à un taux intéressant. Pour justifier de ses revenus, il faudra fournir les trois derniers bulletins de salaire ainsi que les deux derniers avis d’imposition
- la situation familiale : une copie du livret de famille et les différents certificats de mariage ou divorce devront figurer au dossier
- la tenue de compte bancaire : les relevés de compte du futur emprunteur sont examinés à la loupe par la banque. Elle sera alors à même de se faire une idée sur le profil financier de son client en prenant en compte les autres crédits en cours ou encore le montant d’une éventuelle pension alimentaire à verser
- l’apport personnel : il est primordial de présenter tous les documents pouvant justifiés d’une partie de l’apport personnel via la participation en entreprise par exemple, les donations perçues, l’épargne logement ou encore les placements en assurance-vie. Les relevés des livrets d’épargne pourront aussi être pris en compte dans le calcul.
- le contrat de construction d’une maison individuelle : ce document est obligatoire pour obtenir l’octroi d’un crédit immobilier. Il mentionne le coût total que représente la construction de la résidence en question. Ce contrat permet également de bénéficier d’une garantie de livraison aux prix prévus.
- la caution financière d’achèvement : il s’agit de la somme correspondant à la garantie de livraison. Il faudra donc fournir à la banque les justificatifs liés à l’assurance professionnelle du constructeur.
Plus le dossier sera complet, plus la réponse du futur créancier sera rapide. D’autre part, une fois que celui-ci est constitué et que toutes les pièces justificatives ont été réunies, ce dossier pourra servir à toutes les différentes demandes. En effet, toutes les banques demandent les mêmes documents.
Évaluer sa capacité d’endettement et choisir le type de taux
Avant de bâtir sa propre maison et de faire pour cela une demande d’emprunt, il est nécessaire de déterminer sa capacité d’endettement et de mesurer ainsi le budget disponible pour la concrétisation de ce projet. Pour se voir accorder un prêt il faudra que les mensualités de remboursement ne dépassent pas 33% du budget total disponible par mois. Pour calculer ce taux d’endettement, la banque se basera sur le dossier et donc sur le profil de l’emprunteur. Là encore c’est la solidité du dossier qui sera déterminante.
Dans la plupart des cas lorsqu’il s’agit d’un prêt immobilier qui concerne la construction ad hoc d’une habitation, on parle d’un emprunt sur le long terme c’est à dire entre 20 et 30 ans. Dès lors, il est préférable d’opter pour un taux fixe. Ce taux d’intérêt déterminé au moment de la signature du contrat restera identique tout au long de la durée de remboursement du prêt, quelles que soient les variations sur les marchés.
Un taux variable peut sembler plus attractif au moment de l’obtention du crédit, mais la volatilité des taux sur le marché peut vite changer la donne au fil des années. La facture peut alors grimper de façon conséquente pour les particuliers.
La question de l’apport personnel
Lorsqu’un emprunteur envisage de souscrire à un crédit immobilier, l’apport personnel est l’un des éléments les plus importants. Il s’agit d’un critère permettant à la banque d’évaluer le risque lié à ce futur client. Les sommes disponibles serviront notamment à prouver que l’emprunteur est en mesure de s’acquitter de frais annexes au prêt comme les frais de notaire ou les frais de dossier.
Le coût de la construction d’une maison étant élevé l’apport minimum demandé devra correspondre à au moins 20% de la totalité du prix de ce projet. Un apport personnel élevé permettra d’obtenir un meilleur taux et de meilleures conditions d’emprunt. C’est pourquoi il ne faut pas hésiter à augmenter cet apport avant de demander un crédit. Pour cela, il est envisageable de solliciter sa famille via notamment des donations qui permettent d’ailleurs aux donateurs de bénéficier de certains avantages fiscaux. Les emprunts familiaux peuvent également être une solution pour faire gonfler l’enveloppe.
Les particuliers peuvent aussi alimenter leur apport en débloquant les fonds de leur participation aux résultats d’une entreprise. Néanmoins, il est conseillé de ne pas investir la totalité de ses économies afin de s’assurer de garder des fonds en cas d’imprévu. Les banques sont particulièrement attentives au reste à vivre disponible pour l’emprunteur afin d’éviter tout risque.
La délégation d’assurance pour faire baisser la facture
Au moment de la souscription à un prêt immobilier, il est nécessaire de choisir une assurance pour couvrir cet emprunt. Si elle n’est pas légalement obligatoire, dans la pratique, elle est indispensable pour qu’une banque valide un crédit. Cette assurance permet de garantir le remboursement du crédit en cas d’incapacité de remboursement de l’emprunteur. Il sera alors couvert dans les cas suivants :
- le décès
- une incapacité totale temporaire de travail (accident, maladie)
- l’invalidité
Depuis 2010, la loi Lagarde permet à l’emprunteur de souscrire à un contrat d’assurance ailleurs que dans l’établissement de crédit. La délégation d’assurance permet de bénéficier de tarifs personnalisés et calculés de façon individuelle en fonction du profil de l’emprunteur. Dans la plupart des cas, le montant des cotisations est calculé sur la base du capital restant dû. Dès lors, il aura tendance à baisser au fur et à mesure du remboursement. D’autre part, il est dorénavant possible de changer d’assurance chaque année à la date anniversaire du contrat afin de renégocier son assurance et d’obtenir ainsi toujours les meilleures conditions.
Trouver la meilleure offre grâce à un courtier ou à un simulateur
Face à la multitude d’offres, il n’est pas aisé de faire son choix en matière de crédit immobilier. Pour être guidé et trouver l’offre la plus adaptée à son budget il peut être judicieux de recourir aux services d’un courtier. Ce professionnel pourra ainsi guider l’emprunteur dans les différentes étapes de constitution du dossier et trouver le contrat de crédit sur mesure pour son client. Des conseils avisés qui représente certes un coût mais qui permettent d’avoir rapidement un aperçu sur les options disponibles.
Il est aussi possible de se faire une idée très précise des offres sur le marché grâce aux différentes plateformes de simulation disponible gratuitement en ligne. Le futur emprunteur doit simplement renseigner les informations de bases relatives à son profil financier, personnel et professionnel. Il obtient rapidement les résultats de la simulation sous la forme d’un devis.
