Vous rêvez de devenir propriétaire de votre résidence principale en France comme 56 % des locataires*. Vous souhaitez concrétiser ce projet immobilier en 2018 comme 40% des ménages. L’acquisition d’un premier bien immobilier est une décision importante qui vous engage sur plusieurs années, c’est pourquoi nous vous aidons à comprendre les 10 étapes d’un achat immobilier.
#1ère étape : établir un budget prévisionnel
Pour réussir son projet immobilier, il est vivement conseillé de commencer à établir un budget prévisionnel (tableau Excel) qui permet :
- d’estimer l’apport personnel (économies, prêts familiaux, donations, participation aux bénéfices de votre entreprise ou intéressement,…). Le PTZ et le PEL sont considérés comme un apport personnel.
- d’évaluer à titre indicatif la potentielle capacité d'emprunt sur la base des revenus (salaires, primes, revenus fonciers, revenus de produits financiers, éventuelle pension alimentaire, avantages en nature, allocations familiales…) et des charges fixes (crédits en cours, assurances, impôts, frais de fonctionnement, frais de téléphonie, Internet et TV…), en plus des frais liés à la fois au futur emprunt (mensualité, frais de dossier, honoraires d’un courtier, coût d’une hypothèque, frais d’assurance, frais de notaires, intérêts intercalaires…) et des dépenses liées au nouveau logement (déménagement, charges de copropriété éventuelles…).
#2e étape : définir le projet immobilier
Cette seconde étape va consister à choisir l’opération (achat ou construction), le type de bien (appartement, maison), l’état (neuf ou ancien), et l’obligation ou non de travaux (pour l’ancien). Si le projet est de construire, il importe de :
- consulter le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU) disponibles en mairie, ou encore le certificat d’urbanisme, sans oublier les risques naturels,
- choisir de faire appel à un architecte ou un constructeur de maisons individuelles.
Un dossier à la mairie de la commune est à retirer pour obtenir un permis de construire.
Ensuite, il convient de définir avec précision les caractéristiques du bien à acquérir : l’emplacement (ville, banlieue, campagne, mer, montagne), l’environnement (proximité des commerces, des transports), les aménagements, le nombre de pièces, la surface habitable, avec étages ou plain-pied, avec ou sans jardin…
#3e étape : rechercher le bien immobilier
Une étude de marché est indispensable pour avoir une idée des prix de l’immobilier dans le secteur souhaité et pour vérifier le potentiel de plus-values dans le cas d’une revente à terme. Ensuite, il convient de faire le tour des agences immobilières (prévoir des frais d’agence) ou bien d’aller sur Internet parcourir les petites annonces immobilières. Possibilité également de se renseigner auprès des notaires. Tous ces intervenants sont une aide précieuse pour la recherche d’un bien comme pour la négociation du prix. Pour éviter les frais d’agence, il est possible de passer en direct avec un particulier, et ainsi d’avoir un contact direct.
Quel que soit l’intermédiaire, il faut toujours visiter le logement (à des jours et heures différents) pour vérifier son état, son environnement, la taille des pièces, la superficie (loi Carrez), la distribution des pièces, l’exposition du logement, l’ouverture des fenêtres, la ventilation des pièces d’eau, le type de chauffage, l’isolation des murs et plafonds, les installations électriques, de chauffage et sanitaires, le type d’énergie (électricité, fioul, gaz…), la quantité de rangements, voire la présence d’un parking ou d’une cave…
Si c’est une maison ancienne, il convient de vérifier l’état du bâti (charpentes, poutres et chevrons, entretien des gouttières, tout à l’égout…). En copropriété, il importe de vérifier l’état des parties communes, les charges de propriété, et surtout les comptes rendus d’Assemblée Générale pour voir s’il y a des travaux à venir (installation d’un ascenseur ou d’une cage d’escalier, ravalement de la toiture ou des extérieurs…). Au besoin, on peut questionner les voisins !
#4e étape : faire une offre d’achat du bien immobilier
Dès que le bien immobilier est choisi, une offre d’achat (écrite ou orale) peut-être faite au proprieÌtaire (directement ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier). Si celui-ci l’accepte, le logement est bloqué au profit de l’acqueÌreur le temps qu’un compromis de vente ou une promesse de vente soit signeÌ devant notaire. L’offre d’achat écrite doit contenir :
- le prix d’achat,
- la durée de validité de l’offre (en général de 5 à 10 jours),
- le délai de rétractation de l’acheteur (le plus souvent avant 10 jours),
- le mode de financement (prêt, apport personnel),
- des informations sur le biens,
- une note précisant que la vente ne sera définitive qu'au moment de la signature de l'avant contrat,
- Une note qui précise que l'offre d'achat sera annulée si elle n'a pas été acceptée par le vendeur dans les délais indiqués.
Attention ! Aucun versement ne peut-être demandé par le vendeur au moment de la remise de l'offre d'achat.
#5e étape : choisir un notaire
Devant le formalisme administratif de l’acquisition d’un bien immobilier, il est conseillé de se faire aider par un notaire. Celui-ci va s’occuper de rédiger la promesse ou le compromis de vente et de réunir toutes les pièces administratives nécessaires à la transaction. Il avance les frais administratifs pour le compte de son client qui les lui remboursera par la suite. Le notaire doit également vérifier diverses informations juridiques et d'ordre administratif, afin d'éviter tout problème ultérieur. Son rôle est d’authentifier la transaction. Attention, il est conseillé de prendre son propre notaire (et pas celui du vendeur) afin de bénéficier d'un conseil et d'un accompagnement indépendant des attentes du vendeur.
#6e étape : signer un compromis de vente ou une promesse de vente
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) constitue un engagement ferme et réciproque de l’acheteur et du vendeur. La signature induit le versement d’un acompte au vendeur. En cas de renoncement, cette somme est perdue pour l’acheteur.
La promesse de vente n’engage qu’une des deux parties, en l’occurrence le vendeur qui accorde une priorité sur son bien pendant un délai en général de 2 à 3 mois. En contrepartie, l’acquéreur lui verse une somme appelée « indemnité d'immobilisation » (10% du prix de vente en général), équivalente à un dédommagement en cas de rétractation (10 jours comme défini par la LOI SRU, que le vendeur soit professionnel ou non professionnel).
Attention, dans le cas d’un logement neuf, on parle de « contrat de réservation ».
#7e étape : prévoir des clauses de condition suspensive
Dans l'avant-contrat, une seule clause suspensive est obligatoire : l'obtention d'un prêt. Cette clause permet à l’acquéreur de récupérer la somme versée et d'être délié de tout engagement s’il ne réussit pas à obtenir un prêt. Le délai pour lever cette condition suspensive est de 45 jours. D’autres clauses suspensives peuvent être ajoutées : l’absence de servitude d'urbanisme ou d'utilité publique grevant le bien ; la renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien ; l’absence d’une hypothèque en cours sur le bien…
#8e étape : rechercher un financement
Dès que le bien immobilier est trouvé, il est conseillé de mettre à jour le budget prévisionnel pour déterminer le besoin de financement. La recherche du financement doit être entamée dès la signature de la promesse ou du compromis de vente. L’acquéreur doit prouver dans les 10 à 15 jours qu’il a bien entamé des démarches de recherche de financement (via une attestation de dépôt de dossier).
Dans un premier temps, il importe de faire le tour des différents types de prêts immobiliers, dont les prêts aidés : Prêt à taux zéro plus ou PTZ+ ; Prêt Accession Sociale ou PAS ; Prêt conventionné ; Prêt 1% employeur ; Prêt CEL et PEL…
Ensuite, pour gagner du temps et de l’argent, il est conseillé d’être accompagné par un courtier en crédits. Il s’occupe de monter le dossier, de le présenter à plusieurs établissements de crédit, et surtout de négocier au nom de l’acquéreur les meilleures conditions de financement. L’offre de prêt d'un organisme bancaire doit intervenir dans 6 semaines à 2 mois qui suivent la signature de la promesse ou du compromis de vente.
#9e étape : signer l’offre de prêt
Après étude du dossier et vérification de la solvabilité de l’acquéreur, une proposition appelée « accord de principe » lui est faite, en attendant la confirmation de l'organisme de caution ainsi que celle de l'assurance. Lors de l'achat d’un bien immobilier, les banques demandent une garantie sur le bien financé (au choix) :
- l'hypothèque (frais élevés environ 2% du montant du prêt) sert à garantir le paiement de la dette contractée sur le bien immobilier, sans que l’acquéreur en soit dépossédé.
- l'IPPD (Inscription en Privilège de Prêteurs de Deniers), valable pour les biens immobiliers anciens, est un acte notarié inscrit à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois suivants la vente. En cas de problème financier, il y a saisie et vente du bien. L’IPPD ne requiert pas de frais d'enregistrement ni de taxe de publicité foncière.
- la caution bancaire est un organisme qui se substitue à la banque pour supporter le risque de défaillance de l'emprunteur. Celui-ci verse à la société de cautionnement une contribution proportionnelle au montant du prêt dès le déblocage des fonds.
- la caution mutuelle fonctionnaire est réservée aux seuls fonctionnaires (Éducation Nationale, Trésor, Énergie atomique, Police, Justice...) et à certaines activités particulières.
La souscription d’un crédit immobilier oblige l’adhésion à une assurance de prêt, pour protéger la famille, le bien en cas de perte brutale de revenus à la suite d'invalidité ou d'incapacité, et les enfants en cas de décès. Le choix de cette assurance est libre. La confirmation de couverture par l'assureur se traduit par un « certificat d'adhésion », qui clôture l'étape de l'assurance. Elle est indispensable pour permettre l'édition de l'offre de prêt qui est envoyée par recommandé et comprend :
- pour les prêts immobiliers à taux fixe : un récapitulatif avec le montant, la durée, le taux, la mensualité assurance comprise, le TEG (taux effectif global, ainsi qu'un tableau d'amortissement détaillé) ;
- pour les crédits à taux variable : les modalités de variation du taux ainsi qu'une simulation de l'impact d'une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit ;
- les conditions générales et particulières de l'offre ;
- les conditions générales de l'assurance ;
- les conditions générales de la société de caution.
Cette offre est valable pendant 30 jours minimum à compter de sa réception. L’acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours. Il ne peut donc signer l’offre qu’au 11e jour, conformément à la Loi Scrivener.
#10e étape : signer l'acte authentique chez le notaire et obtenir le titre de propriété
L’acte de vente (qui certifie le changement de propriétaire d'un bien) est rédigé par le notaire. Cet acte reprend les mêmes éléments que l'avant-contrat, avec en plus les diagnostics techniques obligatoires et l’attestation d’assurance habitation. Le notaire enregistre la transaction, et procède à l'appel de fonds auprès de la banque. Le déblocage se fait par virement chez le notaire. Le jour de la signature, le notaire lit l'intégralité de l'acte de vente à voix haute devant l'acheteur et le vendeur. Lorsque la vente est signée, le notaire se charge d'enregistrer l'acte au bureau des hypothèques (publié au fichier immobilier) ; de verser à l'Administration les droits et taxes acquittés par l’acquéreur ; de fournir les copies et extraits de l'acte de vente. L’original de l’acte de vente est conservé pendant 100 ans.
L’acquéreur doit patienter entre 2 et 3 mois avant de recevoir le titre définitif de propriété.
L’essentiel à retenir selon Devissima :
- 10 étapes à suivre à la lettre pour réussir l’achat d’un bien immobilier
- Faire une étude poussée du marché immobilier et des caractéristiques du bien immobilier
- Respecter les délais de chacune des étapes
- Gagner du temps et de l’argent dans la recherche de financement avec un courtier en crédits
- Choisir un notaire pour réussir son acquisition immobilière de A jusqu’à Z.
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* Sondage de l’institut CSA pour empruntis (2018)
