Les emprunts immobiliers qui ont été souscrits il y a plusieurs années peuvent être intéressants à renégocier. Ceci est particulièrement valable en période de taux bas comme actuellement. D’autres paramètres vont être importants avant d’envisager une telle opération, il s’agit premièrement du statut de la période de remboursement, à savoir que celle-ci doit se trouver entre le premier ou le tout début du deuxième tiers. Un deuxième élément très important est l’écart entre le taux de l’emprunt immobilier actuel et le nouveau envisagé, qui doit être au moins de 0,8 point. Le rachat de crédit immobilier est alors éventuellement rentable à condition de bien faire son calcul.
Etat des lieux des taux d’intérêt ces dernières années
C’est un fait avéré, depuis 2016, le marché de l’immobilier a conservé des taux d’intérêt bas, ce qui a permis à de nombreux ménages d’accéder à la propriété. D’ailleurs l’année 2016 a été une année record quant au niveau des taux et c’est ainsi que 251 milliards d’euros de crédits immobiliers ont été accordés. Ce chiffre qui n’avait pas été vu depuis plusieurs années, a été atteint grâce aux nombreuses renégociations et aux rachats de crédits. C’est ainsi qu’en 2016, avec des taux en moyenne de 1,31% au mois de novembre toutes durées confondues, de nombreux ménages primo-accédants ou des investisseurs ont pu augmenter leur patrimoine.
L’année 2017 n’a guère connu de changement, pourtant, la légère remontée des taux en décembre 2016 (1,34% de moyenne) laissait prévoir une hausse, qui n’a finalement eu lieu qu’à toute petite échelle. Certaines grandes villes de la métropole ont connu cette année là une dynamique particulière, qui a entraîné une hausse des prix considérable. C’est la raison pour laquelle les banques n’avaient pas intérêt à faire grimper les taux, ce qui aurait stoppé inexorablement cette lancée. Le tort se serait fait ressentir du côté des ménages en quête d’acquisition, mais également de celui des banques et organismes de crédit.
2018 a connu une stabilité tout au long de l’année. Le taux moyen enregistré en octobre a été de 1,43%, un chiffre pas si éloigné de celui enregistré en 2016. De plus, il est inférieur à l’inflation, ce qui une situation extrêmement rare. Il ne va pas sans dire que ces données de taux bas sont une véritable opportunité pour les ménages plutôt modestes qui souhaitent acquérir un logement. Mais ils ne sont pas les seuls gagnants de cette aubaine, les candidats au rachat de crédits sont également concernés, car les taux d’intérêt étaient parfois plus élevés de plusieurs points il y a quelques années, ils ont pu faire de belles économies.
La tendance des taux pour 2019
Les spécialistes sont tous plus ou moins d’accord, les taux d’intérêt ne devraient pas connaître de réelle remontée en 2019, et ce malgré les déclarations de la BCE (Banque centrale européenne) qui annonce une hausse des taux directeurs pour l’été 2019. Les choses bougent et l’économie connait des aléas qui influencent directement sur cette situation. La croissance est en train de ralentir, une prochaine récession mondiale est dans les esprits, l’Italie connait la crise, le Brexit, les prix de l’énergie et du pétrole grimpent : autant de paramètres qui laissent présager qu’un changement de la politique des taux pour 2019 est encore loin de pouvoir se réaliser.
Les banques ont fait de réels efforts en 2018 afin de soutenir les projets immobiliers accordés aux dossiers sans apport et sur des durées de remboursement élevées (25 ans et au-delà), c'est-à-dire aux primo-accédants. Selon certains experts elles devraient donc certainement continuer cette politique pour attirer de nouveaux clients. Avec un taux moyen actuel de 1,6% sur une période de 20 ans, et une année 2018 en phase de finir avec un taux moyen toutes périodes confondues de 1,45%, celui de l’année 2019 de devrait pas excéder 1,9%.
Le marché du prêt immobilier semble avoir un bel avenir pour l’année 2019 avec des taux d’intérêt qui seront sans doute très attractifs. Les banques sont prêtes à continuer à jouer le jeu du plus de dossiers de financements possibles, surtout pour atteindre leurs objectifs commerciaux. Néanmoins, elles seront peut-être plus strictes au niveau des garanties exigées aux dossiers plus risqués, à savoir un apport plus important ou une marge de reste à vivre plus large.
Le rachat de crédits dans ce contexte
En ce qui concerne la renégociation de son crédit immobilier, deux options s’offrent à l’emprunteur : soit négocier un nouveau taux d’intérêt plus avantageux avec sa banque, soit passer par un courtier spécialisé pour effectuer un rachat de crédit immobilier, avec un nouveau contrat et de nouvelles conditions.
Concernant l’assurance emprunteur, les changements de loi ont permis aux emprunteurs de ne plus être engagés sur des périodes de 10, 15, 20 ou 25 ans. Désormais, le contrat peut être changé dès la première année et cela peut avoir un réel impact sur le montant de la mensualité selon l’offre choisie. La seule condition à respecter c’est que l’emprunteur a l’obligation de présenter un contrat avec des garanties identiques à celui de la banque ou de l’organisme prêteur. Le taux du crédit ne sera bien sûr pas modifié, même si l’emprunteur fait appel à une délégation d’assurance de prêt immobilier.
Pour trouver le meilleur rachat de crédits du moment, il est possible d’effectuer soi-même des simulations en ligne : établir un classement des meilleurs organismes au départ, puis visiter leur site et remplir les formulaires. Cela est possible tant pour un rachat de prêt immobilier uniquement, soit que des crédits à la consommation, soit encore les deux. Le critère principal d’une offre est bien entendu le taux d’intérêt, qui va varier en fonction du montant souhaité. Toutefois, c’est sur le TAEG qu’il faudra se baser car il englobe la totalité des frais du crédit.
Faire une simulation en ligne
Toutes les simulations en ligne sont gratuites et sans engagement. De plus elles ne prennent en général que quelques minutes de temps. En quelques clics une offre personnalisée peut être obtenue en renseignant simplement les informations relatives au projet de rachat de crédits (montant des capitaux restant dus, durée de remboursement souhaitée) et de la situation personnelle et professionnelle.
Les comparateurs existent afin de guider les futurs emprunteurs dans leur démarche de rachat de crédit à laquelle ils ne connaissent souvent rien lorsqu’ils entament la procédure. Les intermédiaires, les courtiers sont là pour les accompagner dans cette tâche, et surtout les conseiller sur le meilleur organisme prêteur. Spécialisés et forts d’une grande expertise, ils sauront faire un retour personnalisé à chaque demande, tout en dirigeant le demandeur vers l’offre qui correspond le mieux à sa situation. Les banques et les organismes de crédit ont des taux d’intérêt qui évoluent, tout comme des conditions qui varient. Certains acceptent les prêts immobiliers accompagnés de crédits à la consommation, d’autres non.
Concernant la négociation d’un rachat de crédits, plusieurs éléments se négocient, tant le taux d’intérêt que la commission du courtier, que les indemnités de remboursement anticipé et les frais de dossier et d’assurance. Après avoir obtenu plusieurs offres grâce aux simulations, elles peuvent très bien servir comme outil de négociation pour faire jouer la concurrence. La négociation sera toujours plus facile sur les frais que sur le taux. Bien entendu un bon dossier avec de bonnes garanties et une gestion équilibrée des finances aura plus de chance de voir ses demandes exaucées.
